פיתוח עירוני בעולם המודרני – הפקעה

בעולם הדינאמי בו אנו חיים, יש צורך לתת מענה לצרכים המשתנים של התושבים. כביש חדש, גינה או אפילו בית תפילה, אלו הם חלק מהצרכים החיוניים לתפקודה של עיר. הצורך לענות על צרכי התושבים מביא לשינוי ויצירת תוכניות עיר.

לעיתים, מיקומו העתידי של מוסד עירוני כלשהו, נמצא בתחומי נכס פרטי. במצב זה, תפיסת חזקה או בעלות בנכס הפרטי פוגעת בזכות הקניין. במצב זה, על הרשות המפקיעה לפצות את בעל הנכס – אך לא בכל המקרים. החוק הישראלי (על כל סעיפיו) נותן סמכויות הפקעה נרחבות ביותר בקביעתן של המטרות הציבוריות שלשמן יופקעו מקרקעין וכן  בעת בחירת המקרקעין שיופקע לצורך זה.

כאשר ההפקעה על פי חוק התכנון והבניה היא עד 40% משטח החלקה המופקעת, הוועדה המקומית פטורה מתשלום פיצוי. שר האוצר, חברת החשמל ועוד גופים רבים נוספים רשאים להפקיע מקרקעין מכוח פקודות מנדטוריות אך אלו "רק" עד 25% – ללא פיצוי.

על פי חוקי המס, הפקעה היא מכירה כפויה. לכן, בעל המקרקעין שהופקעו סביר כי יחויב במס שבח על "מכירה זו".

המועד הקובע לחישוב גובה הפיצויים בגין ההפקעה הינו מועד הפרסום ברשומות של הודעת ההפקעה (סעיף 5 לפקודת הקרקעות בדרך כלל). אך לרוב חולף פרק זמן משמעותי בין פרסום ההודעה לבין תפיסת החזקה בפועל שכך עליה במחירי הנדל"ן – לא באה בדרך כלל לידי ביטוי בתקופה זו.

בעל המקרקעין יפוצה רק לפי שוויה של הקרקע בעת הפרסום, גם אם תפיסת החזקה ותשלום חלקם הארי של הפיצויים ייעשה שנים אחר כך.

החוק מחייב את שר האוצר להודיע על הפקעת מקרקעין רק למי שנרשם כבעל הזכות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין – "הטאבו". הוראה זו יוצרת מצב בו עובדת ההפקעה מתבררת לעיתים רק כשנעשות כבר פעולות לתפיסת החזקה במקרקעין, או כאשר בעל המקרקעין רוצה למכור את נכסו ו"מגלה" הערת אזהרה בדבר הפקעה.

פרק החוק העוסק בהפקעה הינו אחד המורכבים והמסובכים שבחוק התכנון והבניה. המלצתנו, היא בעיקר לפקוח עיניים. דעו את מספרי הגושים והחלקות הסובבים את ביתכם, הסתובבו בחוץ. מידי פעם ניתן לראות שלט המפרסם הפקעה או שינוי יעוד. פתחו עיתונים. בין המודעות הקטנות, מופיעות גם מודעות הפקעה. באם תפספסו את כל אלו, ייתכן שלא רק שלא תצליחו להתנגד לשינוי בתוכנית הפוגעת, אלא אף תפספסו את זכותכם לקבל פיצויים בגינה….

האמור לעיל נכתב על דעת הכותב בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי /שמאי כלשהוא.

הסתמכות כלשהיא על האמור לעיל הנה על אחריות המסתמך בלבד !!