מחזור משכנתאות

במדינת ישראל רכישת דירה מהווה צורך בסיסי-קיומי, ועל כן נושא המשכנתאות הינו נושא אשר מרבית האנשים נתקלים בו לפחות פעם אחת במשך שנות חייהם. למרות הכסף הרב ומשך זמן הארוך המאפיינים את תחום המשכנתאות, האדם הממוצע אינו בקיא בנושא זה, דבר שעלול להוביל להפסדים כספיים לא מבוטלים.
במאמר זה נסקור את נושא מחזור המשכנתאות וננסה להבין את הבסיס של הנושא החשוב הזה. הליך מחזור המשכנתא הינו למעשה הליך שבו האדם מבקש מימון חדש של משכנתא קיימת.ישנן מספר סיבות למחזור המשכנתא, להלן עיקרן:
1. צמצום מספר השנים שנותרו למשכנתא קיימת.
2. הקטנת סכום ההחזר החודשי של המשכנתא הקיימת.
3. במצב של ירידת הריבית בשוק, קביעת ריבית חדשה (ונמוכה יותר) למשכנתא הקיימת. במקרים מסוימים, הליך זה יכול לאפשר חסכון רב בעלויות החזר המשכנתא.

למשכנתאות יש מגוון "מסלולים" הנבדלים זה מזה במספר פרמטרים: גובה הריבית המשולמת, סוג ההצמדה (לא צמוד, צמוד לדולר, צמוד ל"פריים", צמוד למדד המחירים לצרכן וכו'), תדירות התעדכנות הריבית (כל חודש, כל חצי שנה, כל שנה וכו'), משך זמן ההלוואה, לוח הסילוקין (רגיל- שבו ההחזרים על חשבון הקרן קבועים או שפיצר- שבו התשלומים החודשיים, הכוללים קרן וריבית, קבועים) ונקודות ה"יציאה" של המשכנתא.

כאשר יש השתנות בתנאי השוק, מחזור המשכנתא יכול להפוך לכדאי. דוגמא טובה לכך הינה הורדת ריביות (כפי שהיה בין השנים 2000-2009).
במצב זה ניתן להסדיר אל מול הבנק את פריסת ההלוואה שנותרה , בתנאי השוק החדשים. התוצאה של מחזור המשכנתא יכולה לבוא לידי ביטוי בהפחתת התשלום החודשי לבנק, או בצמצום משך זמן ההלוואה. החיסכון שיכול להיגרם ללווה הוא עצום ויכול להגיע לעשרות אלפי שקלים!!!

לרוב, הליך מחזור המשכנתא כרוך בפדיון של המשכנתא הישנה.
על מנת לבחון האם מחזור המשכנתא משתלם יש לבחון שאלה אחת עיקרית: האם ההוצאות הכרוכות בפדיון המשכנתא הישנה והעלויות של נטילת המשכנתא החדשה אינם עולים על עלויות המצב הקודם, כלומר על תנאי המשכנתא הישנה?!
אם התשובה הינה חיובית, ונמצא כי אכן עלויות הפדיון והמשכנתא החדשה זולים יותר מעלויות המשכנתא הישנה, הרי ניתן לומר כי מחזור המשכנתא אכן כדאי.
בהקשר זה חשוב לציין כי מרבית ההוצאות הכרוכות במחזור המשכנתא נובעות מגובה עמלת ההיוון של פירעון המשכנתא הישנה.
הוצאות אלו לרוב מוחקות את עיקר הפער שבין הריבית המקורית של המשכנתא הישנה ובין הריבית החדשה, ולמעשה הופכות את הליך המחזור ללא כדאי.
חריג בעניין זה הוא משכנתא לזכאים. במקרה זה לרוב אין עמלת היוון, שהיא כאמור ההוצאה הגבוהה ביותר בהליך מחזור המשכנתא.

כאמור, מחזור המשכנתא יכול לחסוך כסף רב ללווה, ומחייב בדיקה מקצועית אשר תבחן את הכדאיות הכלכלית של התהליך.
אוסיף ואומר כי מומלץ להיוועץ בגורם מקצועי וניטרלי, אשר אינו קשור לבנק המלווה.