המחלקה מפקחת עבור הבנקים בישראל ומוסדות מימון חוץ בנקאיים אחרים ונותנת שירותים לחברות הבניה הפועלות בישראל. צוות המחלקה כולל כלכלנים ומהנדסי בניין המתמחים בבקרת פרויקטים ותקצובם. לעובדי המחלקה ניסיון רב בכל סוגי הפרויקטים, ובכלל זה פרויקטים מורכבים כפינוי בינוי, תמ"א 38 ומקבצי דיור גדולים, דיור מוגן, קניונים, בתי מלון מבני תעשייה.
תחום הפיקוח הפיננסי בכל הקשור למגזר הנדל"ן בישראל, מקיף את סל השירותים החיצוני הנדרש ע"י מוסדות המימון, לצורך פיקוח על הלוואותיהם, כשאלו ניתנות לצורך בנייה. בהלוואות בניה, להבדיל מהלוואה רגילה, מלווה המממן את הלקוח לאורך כל שלב הפרויקט. כספי ההלוואה משוחררים לסירוגין (בדרך כלל אחת לחודש) ובחלקים – בהתאם להתקדמות הבניה בשטח וזאת צורך המשך קידום הבניה באמצעות כספי ההלוואה.
מטרת העל של הפיקוח הפיננסי הינה להגביר את רמת השליטה של המוסד הפיננסי בכספי ההלוואה, זאת בין היתר באמצעות:
1. בקרה הנדסית בשטח לווידוא התקדמות הבניה ועמידה בלוחות זמנים.
2. בקרה כלכלית לרבות ניתוח תנועות בחשבון הפרויקט, בקרה תקציבית, אישורי תשלום.
3. בקרה שמאית לווידוא התאמה למצב הרישוי, זיהוי מגמות תכנון ואומדני שווי בפרויקט. הפיקוח הפיננסי מהווה תת התמחות ייחודית. נדרש בה השילוב הנכון של אסכולות הכלכלה, ההנדסה והשמאות יחד עם הבנה עמוקה של צרכי הגוף המממן, כך שתתקיים בקרה אפקטיבית שהיא לא אדוקה ומכבידה מצד אחד ולא רופסת וקלה מצד שני. המפקח הפיננסי מלווה את הפרויקט עוד מתחילת בדיקת ההתכנות למימון, ועד לסגירת ההלוואה. בדיקת ההתכנות הכלכלית ("דוח אפס"):
לקוח המבקש לקבל הלוואה כנגד בניה נדרש לבצע בדיקות נאותות שונות אצל הגורם המממן. בין היתר נערכת בדיקת התכנות כלכלית לפרויקט – בדיקת ההתכנות ידועה בקרב העוסקים בתחום בשם דוח ה"אפס".
דוח האפס מהווה חלק ממסמכי הבסיס לצורך דיון ואישור ההלוואה, ובמידה וההלוואה מאושרת, דוח האפס יהווה בדרך כלל נספח להסכם המימון המנחה בכל הנוגע לתוכנית העסקית.
1. בקרה הנדסית בשטח לווידוא התקדמות הבניה ועמידה בלוחות זמנים.
2. בקרה כלכלית לרבות ניתוח תנועות בחשבון הפרויקט, בקרה תקציבית, אישורי תשלום.
3. בקרה שמאית לווידוא התאמה למצב הרישוי, זיהוי מגמות תכנון ואומדני שווי בפרויקט. הפיקוח הפיננסי מהווה תת התמחות ייחודית. נדרש בה השילוב הנכון של אסכולות הכלכלה, ההנדסה והשמאות יחד עם הבנה עמוקה של צרכי הגוף המממן, כך שתתקיים בקרה אפקטיבית שהיא לא אדוקה ומכבידה מצד אחד ולא רופסת וקלה מצד שני. המפקח הפיננסי מלווה את הפרויקט עוד מתחילת בדיקת ההתכנות למימון, ועד לסגירת ההלוואה. בדיקת ההתכנות הכלכלית ("דוח אפס"):
לקוח המבקש לקבל הלוואה כנגד בניה נדרש לבצע בדיקות נאותות שונות אצל הגורם המממן. בין היתר נערכת בדיקת התכנות כלכלית לפרויקט – בדיקת ההתכנות ידועה בקרב העוסקים בתחום בשם דוח ה"אפס".
דוח האפס מהווה חלק ממסמכי הבסיס לצורך דיון ואישור ההלוואה, ובמידה וההלוואה מאושרת, דוח האפס יהווה בדרך כלל נספח להסכם המימון המנחה בכל הנוגע לתוכנית העסקית.
דוח אפס אופייני כולל בין היתר תיאור מיקום הפרויקט ורקע על סביבתו, תיאור המצב התכנוני ומצב הרישוי, תיאור של הזכויות המשפטיות והתנאים המסחריים להקמת הפרויקט, תיאור הפרויקט המוצע, אומדן עלויות ההקמה של הפרויקט (קרקע, בניה, נלוות וכו'), אומדן שווי ההכנסות הצפויות ובדיקה של רווחיותו.
למשרדנו נסיון רב בביצוע דוחות אפס לפרויקטים מסוגים שונים כגון מגורים, מסחר, משרדים, התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי. ליווי פיננסי בתקופת הפרויקט:
לאחר חתימה על הסכם למימון פרויקט מלווה המפקח הפיננסי את הפרויקט בכל שלביו:
המחלקה עורכת דו"ח תקופתי הכולל ליווי כלכלי שוטף ופיקוח הנדסי (במידה וביצוע הפרויקט החל).
במסגרת הדו"ח נבדקים פרמטרים רבים כגון עמידת היזם בתנאי הסכם הליווי, בדיקת היתרי בנייה, פוליסת הביטוח באתר, בדיקת הסכם הביצוע בהשוואה למחירי השוק ובחינת אבני הדרך לצורך שחרור כספים. במקביל נערכת בדיקה של התקדמות הבנייה וכן בדיקה של חוזי המכר ותנאיו לרבות התאמת מחיר החוזה למחירי שוק מקובלים. כמו כן, אחראי המפקח על בחינת אופן ניצול התקציב, על מתן אישור להוצאות על חשבון תקציב ההקמה ועל מעקב אחר תנועות המע"מ בחשבון הליווי. כל זאת תוך בחינה מתמדת של רווחיות, עודפי הפרויקט ומידת החשיפה של המממן. בדיקת התקדמות הבנייה נערכת ע"י סיורים בתדירות של אחת לחודש בדרך כלל, של מהנדס מומחה באתרי הפרויקטים.
במידת הצורך, הביקורים יכללו אישור ח-ן הקבלן ו/או קבלני המשנה המבוקשים לשחרור ובקרה והתייחסות לחשבונות חריגים, שינויים ותוספות.
למשרדנו נסיון רב בביצוע דוחות אפס לפרויקטים מסוגים שונים כגון מגורים, מסחר, משרדים, התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי. ליווי פיננסי בתקופת הפרויקט:
לאחר חתימה על הסכם למימון פרויקט מלווה המפקח הפיננסי את הפרויקט בכל שלביו:
המחלקה עורכת דו"ח תקופתי הכולל ליווי כלכלי שוטף ופיקוח הנדסי (במידה וביצוע הפרויקט החל).
במסגרת הדו"ח נבדקים פרמטרים רבים כגון עמידת היזם בתנאי הסכם הליווי, בדיקת היתרי בנייה, פוליסת הביטוח באתר, בדיקת הסכם הביצוע בהשוואה למחירי השוק ובחינת אבני הדרך לצורך שחרור כספים. במקביל נערכת בדיקה של התקדמות הבנייה וכן בדיקה של חוזי המכר ותנאיו לרבות התאמת מחיר החוזה למחירי שוק מקובלים. כמו כן, אחראי המפקח על בחינת אופן ניצול התקציב, על מתן אישור להוצאות על חשבון תקציב ההקמה ועל מעקב אחר תנועות המע"מ בחשבון הליווי. כל זאת תוך בחינה מתמדת של רווחיות, עודפי הפרויקט ומידת החשיפה של המממן. בדיקת התקדמות הבנייה נערכת ע"י סיורים בתדירות של אחת לחודש בדרך כלל, של מהנדס מומחה באתרי הפרויקטים.
במידת הצורך, הביקורים יכללו אישור ח-ן הקבלן ו/או קבלני המשנה המבוקשים לשחרור ובקרה והתייחסות לחשבונות חריגים, שינויים ותוספות.
צוות המחלקה
חיים מסילתי
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין
כיום בעל משרד פרטי (מסילתי חיים – חברה לשמאות מקרקעין בע"מ) והיו"ר הנבחר של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
נמנה בעבר על צוות עורכי בחינות ההסמכה הסופיות לשמאות מקרקעין מטעם מועצת שמאי המקרקעין.
וכמו כן היה:
- יו"ר ועדת שמאים בלשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב).
- נציג שר האוצר בעל דעה מייעצת בועדה המקומית רעננה ובועדה המקומית מודיעין – מכבים – רעות {ס' 18 ב' (3א') לחוק התו"ב}.
- ס' יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיו"ר ועדת אתיקה בלשכה.
- יו"ר ועדת התקינה החשבונאית והתקינה השמאית וחבר בועדת החקיקה ובועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין בישראל. מרצה בתחום שמאות המקרקעין והנדל"ן. נמנה על צוות עורכי בחינות ההסמכה הסופיות לשמאות מקרקעין מטעם מועצת שמאי המקרקעין. מפברואר 2009, כלול במאגר הבוררים של "המוסד לבוררות עסקית" מייסודו של איגוד לשכות המסחר.
- חבר בועדת החקיקה ובועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
- השמאי הראשי המחוזי במינהל מקרקעי ישראל – מחוז ירושלים.
- גזבר וחבר הנהלה בלשכת שמאי המקרקעין בישראל.
חבר הועד הארצי וחבר בועדת החקיקה של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
- חבר בסגל ההוראה במוסדות אקדמאים ללימוד שמאות מקרקעין.
נמנה בעבר על צוות עורכי בחינות ההסמכה הסופיות לשמאות מקרקעין מטעם מועצת שמאי המקרקעין.
וכמו כן היה:
- יו"ר ועדת שמאים בלשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב).
- נציג שר האוצר בעל דעה מייעצת בועדה המקומית רעננה ובועדה המקומית מודיעין – מכבים – רעות {ס' 18 ב' (3א') לחוק התו"ב}.
- ס' יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל וכיו"ר ועדת אתיקה בלשכה.
- יו"ר ועדת התקינה החשבונאית והתקינה השמאית וחבר בועדת החקיקה ובועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין בישראל. מרצה בתחום שמאות המקרקעין והנדל"ן. נמנה על צוות עורכי בחינות ההסמכה הסופיות לשמאות מקרקעין מטעם מועצת שמאי המקרקעין. מפברואר 2009, כלול במאגר הבוררים של "המוסד לבוררות עסקית" מייסודו של איגוד לשכות המסחר.
- חבר בועדת החקיקה ובועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
- השמאי הראשי המחוזי במינהל מקרקעי ישראל – מחוז ירושלים.
- גזבר וחבר הנהלה בלשכת שמאי המקרקעין בישראל.
חבר הועד הארצי וחבר בועדת החקיקה של לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
- חבר בסגל ההוראה במוסדות אקדמאים ללימוד שמאות מקרקעין.
חן אפרגן
מנהל תחום כלכלה
בעל תואר ראשון B.A בכלכלה וניהול, תואר שני M.B.A במנהל עסקים. במקצועו כלכלן. בעל ניסיון של יותר מ – 10 שנים בליווי פרויקטים, החל מתפקידי כלכלן העוסק בבניית תקציבי פרויקט, בקרה ומעקב תקציבי, ועד לניהול מחלקת הליווי הפיננסי. בעבר שימש במשך כ- 2.5 שנים בתור מנהל מחלקת הליווי פיננסי במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', וכ- 8 שנים בתור כלכלן וראש צוות ר"צ במחלקת ליווי פיננסי במשרד פז כלכלה והנדסה. במהלך שנות עבודתו פיקח על מאות פרויקטים במגוון תחומי הנדל"ן עבור כלל המערכת הבנקאית, חברות הביטוח ומממנים חוץ בנקאיים. הכשיר וניהל כלכלנים רבים העוסקים כיום בתחום הנדל"ן בבנקים, חברות ביטוח ובחברות בניה.
אמיר שורש
מנהל תחום הנדסה
מהנדס אזרחי B.Sc בתחום ניהול בניה וקונסטרוקציה. בוגר הפקולטה להנדסה אזרחית בטכניון בתחום מבנים וניהול פרויקטים. בעל ניסיון של 26 שנה בתכנון קונסטרוקציה, ניהול פרויקטים, תיאום תכנון, פיקוח הנדסי וביצוע. בעל ניסיון של מעל ל-10 שנים בתחום הבקרה ההנדסית עבור ליווי פיננסי לפרויקטי בניה, כולל ניהול מחלקת הנדסה במשרד פז כלכלה והנדסה במשך כ- 6 שנים ובהמשך מתן שירותי הנדסה, כעצמאי, למשרדים נוספים. במהלך שנות עבודתו מלווה מאות פרויקטי בניה במגוון רחב מאוד של תחומי הנדל"ן, בנייה רוויה בכל הארץ, מבני משרדים, קניונים ומרכזים מסחריים, מבני תעשייה, התמחות מיוחדת בפרויקטים שבמסגרת תמ"א 38/1 חיזוק ושיפוץ, מבנים לשימור, ופרויקטים ארציים של תשתיות ופיתוח. הכשיר וניהל מהנדסים רבים העוסקים כיום בתחום הנדל"ן בבנקים, חברות ביטוח ובחברות בניה.
