תקן 21 – פינוי בינוי

תקן 21 – פינוי בינוי

שמאי מקרקעין מעלים את הסיכוי להצלחה בפרויקטים של פינוי בינוי

 

עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין

בשנים 2012-2013 ניכרת קפיצת מדרגה באישור וביציאתם לדרך של תוכניות פינוי בינוי רבות.

כך, למשל, אושר בחודש מרץ 2013 פרויקט פינוי בינוי במרכז בת ים במסגרתו יפונו 27 בנייני רכבת ישנים משנות ה – 60 וה – 70 ובהם כ – 420 דירות שיכון ישנות ובמקומם ייבנו 14 מגדלים ויתווספו

כ- 2,100 יחידות דיור חדשות. הפרויקט יכלול גם חניונים תת קרקעיים, גינה ציבורית ומבני ציבור שונים. פרויקט זה אינו היחיד בבת ים לבדה. בזכות שינויים ועדכונים שנעשו בעשור האחרון התגייסו משרד המשפטים ומשרד השיכון וחיפשו דרכים לעודד ולדחוף קדימה את הפתרון, בהא' הידיעה, להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים.

עסקת פינוי בינוי נחשבת לעסקה מורכבת בענף הנדל"ן. היא מחייבת את היזם לשורה של החלטות, החל מאיתור המתחם הראוי לתכנית שכזו, דרך החתמת הדיירים, התמורות הכלכליות במהלך תקופת העסקה ועד למסירת הדירות הבנויות לדייריהם – הוותיקים והחדשים כאחד. בה בעת היא מעמידה דיירים, אזרחים מהשורה שאינם מבינים בנדל"ן, פעמים רבות מבוגרים שלא תכננו לעזוב את הבית, בפני החלטה קשה שאין בידיהם את הכלים לקבל.

הקשיים בתכנון פרויקט פינוי בינוי רבים, אולם הם כאין וכאפס לעומת הקשיים בהוצאתה לפועל.
ואכן, עד לפני עשור כמעט ולא ראינו תוכניות כאלו יוצאות לדרך. הבירוקרטיה בהוצאת היתרים ואישורים לפרויקט היתה אינסופית ולאחר שהצליח היזם לצלוח את ים הדרישות של המערכת הוא עמד מול המשימה הקשה יותר – השגת "הרוב המיוחס" של הדיירים. במקרים רבים, מיעוט של דיירים שסירב להתפנות, או לקבל את הצעת היזם בלם את הפרויקט כולו.

 בה בעת המדינה מבינה את היתרונות שיש בפרויקטים של פינוי בינוי עבור הדיירים שנהנים משדרוג הדירה שבבעלותם ומעלייה ברמת החיים הן בבית פנימה והן בשכונה כולה. פינוי בינוי הינו פתרון משמעותי בהגדלת היצע הדירות למגורים במרכזי הערים הנחשבים מבוקשים מאד, הוא מסייע לפיתוח האזור כולו, אשר במרבית ערי גוש דן, לדוגמא, הוא אזור ישן וככזה סובלות התשתיות בו מתחזוקה לקויה ומחוסר התאמה לצרכים של היום. במסגרת פינוי בינוי זוכים גם הכבישים, מערכות הביוב ולעתים מבני הציבור לשדרוג כחלק מההתניות לאישור התוכנית.

דוגמא טובה לכך הינו פרויקט פינוי בינוי שאושר ברחוב החרמון ביבנה לאחרונה בשטח כולל של 13 דונם עליהם יש כיום 3 בניינים ובהם 92 יח"ד בשטח ממוצע של 70 מ"ר. לפי התוכנית יוקמו במקום 5 מגדלי מגורים, בני 21-28 קומות ובהם 471 דירות 3-5 חדרים ו-1,420 מ"ר שטחי מסחר, כולל חניות תת קרקעיות. כך, מקבל כל האזור שדרוג בדמות מרכז מסחרי חדש ופעיל ובמקביל נפתרת בעיית החנייה שעלולה להכביד על האזור באם לא תוצג כחלק מהתוכנית.

כדי להקל על ההליך ולהביא להקמתם של פרויקטים הוחלט על שני צעדים חשובים.

תקן 21.0 ובחירת "שמאי פינוי בינוי". תקן 21.0 שתיקנה מועצת שמאי המקרקעין, נועד לסייע ליזמים בתכנון, בשיווק הפרויקט לדיירים ובצמצום תופעת הדיירים הסרבנים. התקן קובע את רמת הפירוט בשלושה סוגי שומות המקרקעין המבוצעות לצורך תוכניות פינוי בינוי – שומת המקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית המבוצעת עבור היזם כחלק ממסמכי התוכנית; שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות עבור דיירי המתחם; שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת לבחינת סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית.

במקביל הקים משרד השיכון והבינוי מאגר של שמאי פינוי בינוי המתמנים לאור בקשה של "הרוב המיוחס" של הדיירים. תפקידם העיקרי הינו לקבוע האם התמורה שהציע היזם לדיירים, הלוא הם בעלי הזכויות, הוגנת והולמת. כדי לקבוע זאת סוקר השמאי את סביבת הפרויקט, הוא בוחן דירות מאפיינות בבניינים המיועדים להריסה, לומד את העסקה המוצעת, שומע את הצדדים בעסקה, את המתלבטים, את המתנגדים וכו'. על סמך הנתונים שאסף יכריע השמאי אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מבחינה כלכלית. אם החליט שהיא אינה כדאית הוא יגדיר את התנאים בהם תיחשב ככזו.

לאחר קביעת השמאי בדבר כדאיותה הכוללת של העסקה, יוכל דייר, הסבור כי שווי דירתו גבוה יותר  משווי דירה אופיינית בפרויקט, לפנות לשמאי בשנית, לצורך הערכה פרטנית של דירתו. אותו דייר יישא בתשלום הערכה הפרטנית. חשוב לזכור, כי פסיקת השמאי תהווה חזקה אם הנושא יגיע לדיון בבית משפט במסגרת תביעת נזיקין. כדי לבנות אמון בין השמאי לדיירים ובינו לבין היזם נקבע שכרו בתקנות פינוי בינוי.

ואכן, מאז הוכנסו תקן 21.0 ובחירת "שמאי פינוי בינוי" ניתן לראות שינוי מגמה ועלייה במספר הפרויקטים, בעיקר במרכז הארץ, שנמצאים בהליכים מתקדמים. יחד עם זאת, עדיין מספר הפרויקטים אינו רב כפי שהיתה המדינה רוצה לראות ואין בו כדי להקל על עודפי הביקוש ולסייע בהורדת מחירי הנדל"ן. זאת ועוד, ככל שמרחיקים מגוש דן וממרכז הארץ יורדת הכדאיות הכלכלית ליזם. אחד היעדים של מדינת ישראל לעשור הבא הוא לבחון איך היא יכולה לעודד פרויקטים נוספים כאלו. שמאי המקרקעין יכולים לסייע גם כאן, כאשר ההסתכלות והידע שלנו מהווים משאב שעומד לרשות גופי התכנון ולטובת הציבור הישראלי כולו. ניסיון השנים האחרונות מראה כי מעורבות שמאי מקרקעין בהליך כולו תורמת להצלחתו הן בשלבי התכנון והאישור והן בשלבים המעשיים, בעיקר בגישור ויצירת תשתית אובייקטיבית להבנה ודיאלוג בין הדיירים לבין היזם שמצמצמת את חששות הצדדים ומגבירה את אמונם זה בזה ובהליך כולו.