שותפים בנדל"ן? ערכו הסכם שיתוף כדי למנוע סכסוכים מראש

שותפים בנדל"ן? ערכו הסכם שיתוף כדי למנוע סכסוכים מראש

חיים מסילתי, שמאי מקרקעין ועו"ד

 

קיומו של הסכם שיתוף המנוסח נכון יכול לחסוך משותפים בקרקע את הטרחה שבפנייה לבית המשפט במקרה של סכסוך או אי-הבנה. שמאי המקרקעין ועו"ד חיים מסילתי על חשיבותו של הסכם השיתוף. 

כאשר כמה בני אדם חולקים זכויות במקרקעין – אם בבעלות ואם בחכירה – ישנה חשיבות רבה להסדרת דרכי הניהול, השימוש, הזכויות והחובות, וכל דבר הנוגע למקרקעין המשותפים. זאת, שכן אי הסדרת טיב ואופן היחסים שבין בעלי הזכויות באופן ברור עלולה להביא ביום מן הימים לסכסוך שיכול להסתיים אף בהליך פירוק השיתוף ומכירת המקרקעין על ידי כונס נכסים –  לעיתים, בניגוד לרצונם של רוב השותפים.

כמו כן, ישנם לא מעט בנייני מגורים בארץ, בהם יש יותר מיחידת דיור אחת אולם בפועל לא רשומים כ"בית משותף" בלשכת רישום המקרקעין. במצב שכזה, אין למי מהדיירים זכות קניינית בדירתו הספציפית, אלא זכותו היא בכל חלק וחלק מהזכויות במבנה לפי חלקו היחסי בשותפות ("מושעא"). הסכם שיתוף בין דיירים אלה יכול למנוע בלבול או אי-הבנות באשר לזכויות ולהסדיר את אופן השיתוף והחלוקה שבין כלל הדיירים.

הסכם שיתוף  כדרך לניהול מקרקעין

עיגון הזכויות של כל אחד מהשותפים במקרקעין בהסכם שיתוף הוא הדרך היעילה והמועדפת ביותר, הן מצדו של המחוקק והן מצידם של השותפים, בפרט אם החוזה ירשם בלשכת רישום המקרקעין ויביא בהמשך להגדרת הבית כ"בית משותף".

בהסכם כדאי לכלול הוראות בדבר אופן הניהול של המקרקעין או הבניין כגון השטח המיוחס לכל דירה, שטחים הצמודים לה (גג, חצר), זכויות בניה המוקנות לכל דירה (האפשרות לבנות למשל חדר על הגג), תשלומי איזון שישולמו בין הדיירים לבין עצמם במצבים מסוימים (כגון הרחבת דירת קרקע אל שטח החצר), וכיו"ב.

על מנת שהסכם השיתוף יחייב גם צדדים שלישיים, כמו למשל, רוכש דירה פוטנציאלי, יש לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין. מרגע הרישום יהיה כוחו יפה כלפי כל שותף עתידי במקרקעין וכלפי כל אחד אחר.

ההערה בדבר קיומו של ההסכם בלשכת רישום המקרקעין תאפשר לאותו רוכש פוטנציאלי לעיין בהסכם השיתוף טרם רכישת הזכויות על מנת ללמוד את טיב השיתוף והיחסים בין השותפים ולדעת את מהות הזכויות שהוא עתיד לרכוש.

מה הסכנה בהתנהלות ללא הסכם שיתוף?

היעדרו של הסכם שיתוף יכול גרום לאי בהירות בעניין שייכות הזכויות בקרקע, ודאי אם מדובר בקרקע המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר – מינהל מקרקעי ישראל). כך למשל, אם הזכויות בחצר העורפית של בית חזיתי לא הוגדרו כהלכה בהסכם שיתוף, עלולה להיווצר בעיה חמורה קניינית שכן כאשר בעל הזכויות בדירה יחפוץ להשתמש בחצר או בזכויות הבניה בה, בעלי הזכויות האחרים יתנגדו בטענה שמדובר ברכוש משותף לכלל הדיירים.

כמובן שחשוב להיוועץ באנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין או עו"ד על מנת לערוך הסכם שיתוף כהלכתו ובכדי שירשם במקומות הנכונים ויהווה הגנה טובה לבעלי הקרקע. הדבר נכון במיוחד כשמדובר במגרשים בהם נבנים בניינים או צמודי קרקע, שם ניתן, באמצעות הסכם השיתוף, להסדיר הזכויות בנכס מיד עם "היוולדו".

שימו לב: במקרים בהם לא קיימת כל הסדרה לגבי ניהול המקרקעין בין בעלי הזכויות, נוהגים שמאי מקרקעין לבצע "הפחתה למושעא" בחישוב זכותו של כל אחד מהשותפים במקרקעין. משמעות ההפחתה היא ביצוע התאמה בין נכס בבעלות בעלים יחיד לנכס בבעלות מספר בעלים שכן ה"שותפות" והצורך בקבלת הסכמת כלל השותפים פוגעת בשווי הזכות שלהם.

ההפחתה נובעת מהקושי בניהול יעיל של המקרקעין כאשר יש ריבוי שותפים, ועשויה, במקרים מסוימים, אף להגיע לשיעור העולה על 10% משווי הזכויות. הפחתה זו לא נדרשת כשיש הסכם שיתוף המסדיר ומבהיר חד משמעית את החלוקה בין השותפים ואת דרכי הניהול של הנכס.

הפחתה כזו עלולה להיות משמעותית וכבדת משקל כאשר השותפים נמצאים בסכסוך ארוך וממושך המלווה גם בתביעות משפטיות.

תנאים והגבלות

במסגרת הסכם השיתוף ניתן לבצע התניות השוללות או מגבילות זכותו של מי מהשותפים לבצע עסקאות בחלקו. משמעותן של תניות אלה היא הגבלת הזכות לפרק את השיתוף בקניין. משכך, תוקפה של התניה מסוג זה מוגבל בזמן – עד 5 שנים. עם זאת, במקרה שהשותפים הסתכסכו ופנו לערכאות – ביהמ"ש מוסמך להתעלם מההגבלה (ככל שהיא עולה על 3 שנים) ולהורות על פירוק השיתוף במקרקעין.

לסיכום, חשיבותו של עריכת הסכם שיתוף אינה מוטלת בספק. מדובר בהסכם הכרחי שרצוי שינוסח באופן מקצועי לאחר היוועצות עם אנשי מקצוע כמו שמאי מקרקעין ועורכי דין. זכרו: הסכם טוב ורישומו בלשכת המקרקעין ימנע קשיים במכירת הזכויות או רכישתן בעתיד.

* שמאי המקרקעין ועו"ד חיים מסילתי עוסק במקרקעין ודיני תכנון ובניה.

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.