קבלנים המאחרים במסירת דירה

קבלנים המאחרים במסירת דירה

חתמת על הסכם מכר עם קבלן, עבודות הבנייה טרם הסתיימו ואתה מצפה בכיליון עיניים להיכנס כבר לדירה שלך, הימים עוברים, אך את המפתחות טרם קיבלת.

לעיתים קורה כי הקבלנים מאחרים במסירת הדירה לרוכש, איחור זה מוסכם בדרך-כלל במסגרת חוזה בסעיף הסכם המכר, ובמציאות קורה שהוא תמיד בא לידי ביטוי.

מה קורה כאשר האיחור הוא מעבר למה שהוסכם בחוזה? האם זכאי הרוכש לפיצוי גם בגין אותם ימים של איחור שהוסכם בחוזה? כתבה זו תדון בסוגיה זו.

נקודת המפתח הינה הסכם המכר אשר נחתם בין הצדדים – בין הקבלן לרוכש/י הדירות.

ברוב הסכמי מכר דירה הנערכים על-ידי קבלני הבניין ישנו סעיף המאפשר לקבלן למסור את הדירה לקונה באיחור. בדרך- כלל הסעיף מנוסח באופן כזה הקובע כי איחור של עד מספר ימים / חודשים לאחר מועד מסירת הדירה לא יהווה הפרה יסודית ולא יזכה את הרוכש בפיצוי או סעד כלשהו.

הפרה יסודית משמעותה על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 :

הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.

בנוסף, החוק קובע שלצדדים יש את האפשרות והחופש להסכים ביניהם במסגרת החוזה מה ייחשב כהפרה יסודית.

כאשר אכן מדובר בהפרה יסודית – הנפגע זכאי לבטל את החוזה. ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר, וזאת תוך "זמן סביר" לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. ביטול החוזה בגין הפרה אינו מונע מן הנפגע להוסיף ולתבוע (כספית) את המפר בגין הפרת חוזה.

תקופת האיחור המוסכמת בחוזה מכונה בפסיקה "תקופת החסד" או "ימי החסד" שניתנים לקבלן המאחר.

ההלכה בעניין הפיצויים נקבעה בע"א 758/87 מרדכי קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מ"ד (2) 60 :

כאשר בית-המשפט נדרש לפרשנות הסכם מכר או שכירות, ניתן לראות כי העיקרון המנחה הוא משהופר ההסכם ותקופת "ימי החסד" חלפה לה, זכאי הרוכש לפיצוי הן על תקופת האיחור ("ימי החסד") והן על התקופה שלאחריה. כלומר, ספירת ימי האיחור היא מהיום בו הקונה היה צריך לקבל את הדירה, אלא אם כן כתוב בחוזה מפורשות, שגם במקרה זה לא ישולם פיצוי בגין חודשי החסד.

איחור במסירת דירה גורם נזקים רבים, טרדה ועוגמת נפש לרוכש. הרוכש אשר שוכר דירה, והחוזה שלו נגמר, נאלץ לפנות את הדירה אותה הוא שוכר ולהיטלטל למקום דיור חלופי, בין אם זה לשכור דירה אחרת, לשכור חדר בבית מלון או אפילו לחזור למגורי ההורים, דבר אשר גורם לו הוצאות כספיות נוספות.

פסיקת בתי-המשפט מראה לנו כי הרוכש זכאי לפיצוי עבור הוצאות שהוציא בגין האיחור (שכירת דירה חלופית), הפיצוי הינו גם אם לא נגרמו לרוכש הוצאות עקב מציאת דיור חלופי (למשל, דיור אצל ההורים) יהיה זכאי לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בלא להוכיח נזק.    (ראו ת.א. 29686/00 אלימור דורון נ' בן ישי את אטיאס, וכן ע"א 1339/97 שם טוב שמואל נ' עיזבון המנוח שדלז מנחם).

איחור במסירת הדירה מוצדק אם מדובר בהתערבות כוח עליון – מהו כוח זה?

כוח עליון הוא מונח המתאר אוסף של נסיבות, שלקבלן אין שליטה עליהם, ובגינם נוצר האיחור במסירה. כוח עליון מוגדר בדרך-כלל בחוזי המכר כמצב של מלחמה, גיוס כללי, שביתה ארצית, מחסור בפועלים או בחומרים וכיוצ"ב.

בתי המשפט אינם נוטים לקבל מצבים שונים ככוח עליון, המצדיק איחור במסירת דירה, אפילו אם ניתנה להם הגדרה בחוזה בין הצדדים. בתי המשפט בוחנים האם הקבלן יכול היה לצפות את העיכובים, או לפעול בדרך אחרת לפתרון הבעיה. במידה וכן, יקבל הרוכש פיצוי בגין האיחור.

לעיתים יקרה מצב שהקבלן ימסור דירה לא מוכנה כדי למנוע איחור במסירה. פעולה זו אפשרית רק במקרים בהם הדירה ראויה למגורים סבירים – מחוברת לתשתיות מים, חשמל, ביוב וטלפון. על פי הפסיקה קבלנים יכולים למסור דירות במבנים אשר בהם ובסביבתם לא הסתיימו עבודות הפיתוח ויש גישה סבירה לדירה.

מומלץ לבדוק היטב ולשים לב לסעיף המתיר / חוסם פיצוי בגין תקופת האיחור במסירת הדירה, יש לשים דגש האם הסעיף חוסם מתן פיצוי בגין תקופת "ימי החסד" או לא. כמו כן, יש להיות ערים לנספחי החוזה אשר מיידעים את הרוכש על בעיות אפשריות בבנייה.

לדוגמא: מקרה בו נתבעו פיצויים בגין עיכובים במסירת החזקה בדירה. במקרה זה בית המשפט לא קיבל את עמדת הנתבעים מאחר ובנספח לחוזה אשר נחתם הובא לידיעתם קיומן של עתיקות באזור הבנייה, מאחר וכך, רשות העתיקות הכריזה על השטח כאתר עתיקות והפסיקה את התקדמות הבנייה. (פ"ת 3241/03).