דיור מוגן – הבועה הבאה בענף הנדל"ן?

דיור מוגן – הבועה הבאה בענף הנדל"ן?

הכותבים:

עו"ד רקפת שפיים מרדכי

חיים מסילתי, שמאי מקרקעין ועו"ד

בשקט בשקט צמח לו ענף הדיור המוגן, אשר בתקופה האחרונה נמצא במגמת בעלייה, הן מבחינת הביקושים והן ובעיקר מבחינת הפרויקטים החדשים המצויים בתהליך רישוי ובנייה. לא רק זאת, אלא שבשנים אלו אנו עדים לכניסתם של שחקנים חדשים לשוק אחרי ששנים רבות השוק אופיין בקפאון מבחינת כניסה של גורמים חדשים (משמעותיים) בענף.

בשנים האחרונות החלה, לראשונה, הרגולציה על הענף, ואם מישהו חשב שהרגולציה תשמש כחסם אז נראה שהפוטנציאל גדול דיו כדי להפחית את משקל הרגולציה ביחס לכדאיות הכלכלית הגלומה עבור היזם בעסקאות מהסוג זה, כדאיות ההולכת ונחשפת ככל שפרויקטים נבחנים שוב ושוב מבחינה שמאית. עוד ועוד שחקנים חדשים המתעניינים בענף הדיור המוגן ומבקשים ליהנות גם הם מנתח שוק, אשר נהנה מתדמית של "תרנגולת שמטילה ביצי זהב".

קצת נתונים על ענף הדיור המוגן: במשך יותר מעשרים שנה השוק התנהל ללא כל רגולציה, עד לחקיקת חוק הדיור המוגן, התעש"ב – 2012. השוק נשלט על ידי 6 רשתות בולטות וישנם מס' בתי דיור מוגן קטנים, בעלי בית/סניף אחד. בשנה האחרונה הצטרפה קבוצת עזריאלי לשוק בקול תרועה גדולה כאשר רכשה את פאלאס בתל אביב, אחוזת בית ברעננה ובונה כרגע פרויקט במודיעין ולהבים ועתידה לבנות גם בראשון לציון לאחר שזכתה במכרז לבניית 250 יח"ד. במרבית הפרויקטים ישנה מחלקה סיעודית, בין אם של בית הדיור המוגן ובין אם של גורם חיצוני המפעיל אותה. המחלקה הסיעודית מאפשרת רצף מגורים מסוים לדייר – הדייר עוזב את דירתו באגף העצמאיים ועובר לאשפוז באגף הסיעודי. הרצף הנ"ל חשוב בעיקר כשמדובר בבני זוג, אשר אינם מעוניינים להתרחק האחד מהשניה, היה ומי מהם מהם יקלע למצב סיעודי. מבחינת הדרישה החוקית, החובה להקמת מחלקה סיעודית חלה על בית דיור מוגן בעל 250 יח"ד ומעלה (כפוף לפטור במקרים מסוימים).

מבחינת אורח החיים בפרויקטים הללו, הרי שהדיירים מנהלים אורח חיים עצמאי בדלת אמות היחידה שלהם. הם יכולים לבשל ולכבס לעצמם בדירה או להחליט לרכוש שירותים אלו מבית הדיור המוגן. הדיירים עצמם אחראים על ניהול סדר היום שלהם והם נהנים מאוטונמיה בבחירת הפעילויות.

אז מהו העיקרון המסחרי – שמאי מאחורי עסקה של דיור מוגן? המנגנון המסחרי בנוי כך שהדייר מפקיד תשלום חד פעמי המכונה "פקדון".סכום זה נשחק בשיעור של כ- 3% לשנה למשך כ – 12 שנים. לאחר תום תקופת השחיקה, בית הדיור המוגן ממשיך להחזיק את יתרת הפקדון עד לפינוי הדירה על ידי הדייר. יתרת הפקדון מושבת לדייר כשהיא צמודה למדד המחירים לצרכן. לאחר פינוי הדירה, בית הדיור המוגן משווק אותה שוב –  היזם נהנה כל פעם מחדש מתשלום פקדון על אותה הדירה, ומכיוון שישנה קורלציה בין שוק הנדל"ן למחירי הדירות בדיור מוגן, הרי שכל פעם שדירה מתפנה לשיווק חוזר, סכום הפקדון בגינה עולה (לפחות בשנים האחרונות). אין כל מגבלה על השימוש של היזם בכספי הפקדונות והוא רשאי להשתמש בהם לכל צורך שיחפוץ.

נוסף על תשלום הפקדון, ישנו תשלום חודשי הקרוי "דמי אחזקה/שימוש" עבור השירותים השוטפים שבית הדיור המוגן מעניק לדייריו, כדוגמת שירותי רפואה, שמירה, חוגים וכו'. שירותים כגון: ארוחות, כביסות ולעיתים אף חשמל, מים וארנונה, הם בתשלום נוסף.

הערכות מדברות על כך, שבשוק מתגלגלים יותר מ- 10 מיליארד שקלים, ועם הון כזה הסוגייה הרלוונטית המתעוררת היא, הבטוחות לכספי הדיירים היה וחלילה יילקע בית הדיור המוגן לחדלות פרעון. בהתאם לסעיף הנוכחי בחוק, בית הדיור המוגן רשאי לבחור בטוחה מבין 4 סוגי הבטוחות (ערבות בנקאית; משכנתא; הפקדה של 40% אצל נאמן; פוליסת ביטוח). עוד על פי הסעיף הקיים, הדייר יישא בשיעור של 80% מעלות הבטוחה ובית הדיור המוגן ב 20% הנותרים. הדייר זכאי לוותר על זכותו לקבלת בטוחה (להבדיל מיתר סעיפי החוק, אשר הדייר אינו רשאי לוותר על זכויותיו מכוחם). הסעיף הנוכחי בחוק ספג ביקורת קשה מצד דיירי הדיור המוגן (אשר פועלים בנושאים קולקטיביים ועקרוניים באמצעות עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל) ולמעשה מאז חקיקתו ישנן הצעות לתיקונו. בין ההצעות היו מתן ערבות בנקאית על חשבון בית הדיור המוגן, גם לדיירים קיימים. היזמים הביעו מורת רוח מההצעה והחברות הציבוריות אף הוציאו אזהרה לבורסה כי, היה והצעת החוק תתקבל הרי שתהיה לכל השפעה שלילית על עסקיהן. זעקת היזמים לא נפלה על אוזניים ערלות, וכיום נבחנת לעומק האפשרות של משכנתא סטטוטורית לטובת הדייר. על אף החוליה החלשה בעסקה הזו (הבטוחות), לא ניכר כי הדבר מפחית את הביקושים למגורים בפרויקטים הללו.

מחד הריבית הנמוכה במשק והצורך להעמיד בטוחות ומאידך החשש של האוכלוסיה הזו למכור את דירת המגורים על מנת לממן את תשלום הפקדון, הביאו חלק מבתי הדיור המוגן ליצור מסלול, המבוסס על תשלום חודשי בלבד. במסלול זה היזם עורך תחשיב אקוויוולנטי לסכום השחיקה השנתי, שהיה עליו לקבל במסלול הפקדון וכמובן את "שווי הכסף" – הערך הכלכלי בהחזקת הון (שמחליף את הצורך באשראי בנקאי) והוא הסכום החודשי שהוא גובה תחת הפקדון ובנוסף לדמי האחזקה החודשיים. הותרת הדירה אתצך הדייר מאפשרת לו להשכיר אותה וליהנות מדמי השכירות כמקור מימון נוסף למגורים בבית הדיור המוגן.

מבחינה שמאית, הרי שפרויקטים מסוג זה נבחנים באופן שוטף – הן לצורך בחינה מקדמית של יזם טרם כניסתו לפרויקט והן מטעם הבנקים הנותנים אשראי ליזם.

יש לתת את הדעת לשני אלמנטים מקבילים – האחד הוא ההתנהלות הכלכלית הקיימת בעסק והשני הוא שווי המקרקעין בו מתנהל העסק.

שני אלמנטים אלה נבחנים במקביל והקשר בניהם כמעט ולא קיים. מיקום נכס המקרקעין, איכות בנייתו ורמת המפרט בו משפיעים אמנם על דמי השכירות שניתן לקבל בגינו מחד אולם התנהלות עסקית כושלת יכול שתביא הפרויקט להרס, גם אם מדובר בבניין האיכותי ביותר.

לסיכום, בחינת הנכס ברמה השמאית מתבקשת הן בעבור הדייר השואף ללמוד את המתווה העסקי יחד עם הכירות הבניין והסביבה על יתרונותיהם וחסרונותיהם וכן בעבור היזם המכיר את יכולותיו העסקיות אולם חפץ להכיר את הנכס על מנת להשלים את התמונה טרם כניסה לפרויקט.

שמאי המקרקעין ועורכי הדין, בשיתוף פעולה מקצועי נכון – יספקו לדייר וליזם את הנדרש עוברם לצורך קבלת החלטה מושכלת.