בדק בית

12/03/2012

הקבלן התרשל??!! ניתן להגיש תביעה גם אחרי תום תקופת הבדק

אין ספק כי אחד הרגעים המשמעותיים והחשובים בחיינו הוא הכניסה אל בית משלנו. קניית דירה, אינה רק רכישה יקרה ובעלת ערך, אלא גם תחושת הקלה של הגעה אל המנוחה והנחלה. וככזו, שעה שאנו קונים דירה, החשיבות של בדק הבית גדולה מאין כמוה.

מהו בדק בית?!

בדיקת דירה או נכס ניתן לערוך כאשר אנו קונים בית מ'יד שניה', או לפני קבלת דירה מקבלן. בעת רכישת דירה על הבדיקה להתמקד במצבו הפיזי של המבנה, בליקויי הבניה השונים, ובהתאמת עבודת הבניין למפרט הטכני המפורט בחוזה מול הקבלן.  בדק בית יסודי שיעשה על ידי מומחה , יכול להצביע על פגמים נסתרים  אשר לא ניתן להבחין בהם בעין בלתי מקצועית.

ליקויי בניה (ובלשון החוק: "אי התאמה") שלא נראו, עלולים להחמיר עם הזמן, ולהפוך לבעיה מטרידה.

מהי תקופת הבדק?  

כל מי שאי פעם רכש דירה מקבלן יודע, כי יותר מכל, מצפה הוא לקבל את הדירה כשהיא בנויה באיכות הטובה ביותר, ושהיא אינה שונה מהמצגים שהוצגו על ידי הקבלן בעת חתימת חוזה הרכישה. לא מעטות הפעמים שהרוכשים נדהמים לגלות בשלבים מאוחרים יותר כי ישנן אי התאמות למפרט ולכל המייצגים שהוצגו להם ע"י הקבלן/היזם.  החוק קובע כי ככל שהדירה או המצוי בה שונים מהמפרט, מהמתקנים הרשמיים או מתקנות הבניה מהווה הדבר הפרת התחייבות מצד הקבלן כלפי הרוכש.. מנגד, מטיל החוק על הרוכש חובה להודיע לקבלן על אי ההתאמה שנמצאה בדירתו וזאת בתוך שנה (ככל שמדובר בליקוי שניתן היה להבחין בו בעת קבלת הדירה מידי הקבלן) או בתוך "זמן סביר" מגילוי "אי ההתאמה" (אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה מידי הקבלן).

נטיית הציבור לחשוב שישנה שנת אחריות אחת – "שנת הבדק", ולא אגזים אם אטען שמקור המחשבה הינה הודות לקבלנים המנסים להתנער מאחריות.

מחשבה זו טעות ביסודה, שכן החוק קובע מפורשות בתוספת מהי תקופת האחריות הנתונה לכל מרכיב בדירה ותחילת התקופה היא בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, זאת בנוסף לתקופות הנוספות שאחריות הקבלן תחול.

מעבר לתקופת הבדק מחויב הקבלן גם ב"תקופת אחריות" – שתחילתה בתום תקופת הבדק וסופה כעבור שלוש שנים.

למעשה, רבים מאיתנו נוטים לחשוב, כי כאשר תמה תקופת הבדק המופיעה בחוק מכר דירות נגמרת האחריות של הקבלן כלפי הרוכש וכאשר מתגלים ליקויים בנכס, לאחר תום תקופת הבדק, הרוכשים אינם יכולים לתבוע עוד את הקבלן.

לא כך הדבר, שכן חוק מכר דירות התשל"ג- (1973)  הינו חוק צרכני הבא להגן ולעמוד על זכויותיהם של ציבור הרוכשים. חוק מכר דירות אינו קובע את תקופת ההתיישנות אלא את תקופת האחריות החלה מכוח חוק זה. חוק מכר דירות הוא רק אחד מהמקורות שעל פיהם ניתן לחייב את הקבלן לשאת באחריות על הליקויים  והוא אינו חוק קונקלוסיבי.. להיפך, החוק מורה באחד מסעיפיו כי כל האמור בו 'אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו על פי כל דין'.

יוצא מהאמור, שגם בחלוף התקופה המעוגנת בחוק המכר יהיה ניתן לתבוע את הקבלן גם כעבור פרק זמן ארוך מאוד וזאת מכוח פקודת הנזיקין, וחוק ההתיישנות.

חוק ההתיישנות התשי"ח -1958 קובע, כי תחילת תקופת ההתיישנות היא ביום שנתגלתה בו עילת ההתיישנות, ומרגע שנתגלתה העילה, ההתיישנות תחול כעבור שבע שנים וזאת על פי פקודת הנזיקין. אנו רואים זאת גם במקרה שנדון בבית משפט השלום בראשון לציון, בני זוג רכשו דירה מקבלן. הזוג הגיש תביעה נגד החברה הקבלנית, ובה ביקש לחייב את החברה בפיצוי עבור ליקויי בניה שנתגלו בדירה. אחת מטענות החברה הייתה כי לא ניתן לחייבה לבצע או לממן תיקון של הליקוים, שכן הדרישה חורגת מתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק, ומשחלפו זה מכבר שש שנים מיום המסירה, אין עוד הנזקים באחריותה של החברה.

בית המשפט קבע, בין היתר, כי מקום בו מדובר בחוסרים בבניה המנוגדת לתקנות ולתקנים , אין לקבל את הטענה כי חלוף הזמן מבטל את אחריות הקבלן, לא כל שכן כאשר לא חלפו המועדים הקבועים בחוק ואף אם היו חולפים המועדים בחוק היה ניתן להגיש תביעה מכוח פקודת הנזיקין, נקבע עוד, וזו הלשון, "מקום בו מדובר בליקוי שנובע מאי עמידה במפרט, תקן רשמי, או תקנות בנייה- אין הגבלה של זמן בכל הקשור לאחריות המהותית של הקבלן".   גם במקרה שחלף הזמן על פי פקודת הנזיקין יהיה ניתן לתבוע,  במקרים מסויימים, כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן הליקוי והוא ביצע זאת באופן חלקי, או תוך גררת התיקון מעבר לזמן סביר  או שהתיקון נעשה בצורה בלתי נאותה אזי יכול הרוכש להגיש תביעה לבית המשפט גם אם חלף זמן רב. כמו כן, בתי המשפט נוטים היום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים לדוגמא( ע"א 6481/05) נקבע פיצוי ע"ס 50,000 ₪ כנגד הקבלן בגין מקרה בו לא תוקנו ליקויים במשך שנים רבות, כמו כן נקבע לרוכש בפס"ד פיצויים בגין נזקים שאינם ממוניים בגין עוגמת נפש, כאב , צער, וכיוצ"ב.

לפיכך כאשר לא היה ניתן לגלות את אי ההתאמה בבדיקה בעת המסירה (בעת העמדת הדירה לרשות הקונה על הקונה להודיע לקבלן בהקדם, תוך פרק זמן סביר מעת הגילוי. אולם גם אם חלף זמן מעת גילוי הליקוי ניתן עדיין לפנות לקבלן ובמידה והוא מסרב לבצע התיקון רשאי הרוכש לפנות לערכאות המתאימות.

לסיכום, אחריות הקבלן כלפי הרוכש בגין ליקויי הבניה אינה תמה בחלוף שנת הבדק אלא יכול שתמשך תקופה ארוכה לאחר מכן.

 

עו"ד  נחמה אלדר, עו"ד חיים מסילתי (שמאי מקרקעין)

מתמחים בדיני מקרקעין ובדיני תכנון ובניה

רח' ההסתדרות 30, פתח תקווה

טל' – 039347468

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ שמאי / משפטי.

חפש באתר:

חדשות: