עדכונים לתמ"א 38

עדכונים לתמ"א 38

רעידות אדמה טומנות בחובן סכנות רבות ופוטנציאל פגיעה גדול, הן ברכוש והן בנפש.
על מנת להתמודד עם הסכנות הללו יש צורך במציאת פתרונות שונים ממגוון רחב מאוד של תחומים.
אחת הסכנות היותר מוחשיות הקיימות בנושא רעידות האדמה היא הפגיעה הפוטנציאלית במבנים בכלל ומבני מגורים בפרט, כאשר החשש הגדול יותר מופנה, באופן טבעי, כלפי מבני מגורים ותיקים, שיכולתם לעמוד בפני רעידות אדמה מוטלת בספק.
תמ"א 38, על שני תיקוניה, נועדה לתת פיתרון חלקי לבעיית יציבות המבנים הללו, תוך שימת דגש על היבטים סטוטוריים ותכנוניים אשר נועדו לחזק מבנים קיימים.
הוראות התוכנית חלות על בניינים אשר נבנו לפני ה-01/01/1980 וזאת מכיוון שרק בשנת 1975 אושר לראשונה התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413).
עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה.

חיזוק מבנים ישנים עולה לא מעט כסף.
למעשה, היוזמה וההתארגנות לחיזוק המבנה מצויים בידי בעלי המבנה.
על מנת לעודד את אותם בעלים לבצע את החיזוק, התכנית מציעה תמריצים שונים בדמות תוספות בניה, הוספת פיר מעלי, ממ"ד, שיפוץ הבנייה והשבחת ערך הנכס.
כך למשל למבני מגורים מציעה התכנית תוספת יחידות דיור למבנה כמו גם הרחבת יחידות דיור קיימות.
במבנים אשר אינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת קומה טיפוסית.
זה המקום לציין כי ישנו שיקול דעת רחב מאוד לוועדה המקומית, שהרי היא זאת שנותנת את היתרי הבניה וזאת תוך כדי שקילת סוג התוספת המתאימה לכל מבנה.
כך למשל יכולה הוועדה המקומית להתיר רק הרחבת דירות קימות, או רק תוספת של יחידות דיור חדשות.
השיקולים המנחים של הועדה המקומית יהיו, בין היתר, יכולת הנשיאה של תשתיות ושירותי המבנה הקיים וסביבתו, עומסי חנייה, שיקולים אדריכליים וכד'.

בעוד שהרציונל שעומד בבסיס התמ"א הוא נכון וראוי, היישום של התמ"א הינו בעייתי וגורר אחריו לא מעט ביקורת.
כך למשל חיזוק מבנים הנמצאים באזורי הפריפריה.
באזורים אלו נמצאת בדרך כלל אוכלוסיה חלשה שאין ביכולתה לעמוד בכוחות עצמה בהוצאות הכרוכות בחיזוק המבנים.
כמו כן, "התמריץ" אשר נותנת התמ"א בדמות תוספת שטחי בניה אינה כלכלית באזורים אלה וזאת בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור באזורים אלו, וערכי הקרקע הנמוכים הנובעים כתוצאה מכך. דוגמה נוספת למקרה שבו התמ"א לא נותנת פיתרון יעיל היא חיזוקם של מבני ציבור.
העובדה כי לא ניתן לייעד את תוספת הבניה למבני ציבור לטובת צרכים לא ציבוריים גורמת לכך שתוספות הבניה הללו לא יהוו תמריץ כלכלי ליישום התמ"א לגבי אותם המבנים.
זה המקום להזכיר כי במסגרת אותם המבנים נכללים בין היתר מוסדות חינוך, גני ילדים ועוד.
למעשה, יישום התמ"א כדאי, מבחינה כלכלית, רק באיזורי ביקוש שכן באזורים אלו הערך הכלכלי של תוספות הבנייה מצדיק את העלויות הכרוכות ביישום התוכנית.
ברור, אם כן, כי במקרים לא מועטים ישנו קושי רב ביישום התכנית, וכי דרוש פתרון כלכלי אחר לאותם המקרים.

קושי נוסף שיש בישום התמ"א הוא הסכמת בעלי הבניין.
על מנת ליישם את התמ"א יש צורך בהסכמת בעלי הדירות בבניין, וזה אתגר לא פשוט בלא מעט מקרים, וכן מהווה פוטנציאל לא קטן לסחטנות מצד אותם הדיירים.
כיום ישנן חברות יזמיות אשר מתמקדות באזורי הביקוש בניסיון ליישם את התמ"א באותם האזורים.
אותן החברות מבצעות, לאחר אישור הדיירים, את חיזוק הבניין. בתמורה לכך הן בונות את יחידות הדיור שניתן לבנות באמצעות התוכנית ולאחר מימושן הן גוזרת את רווחיהן.

כאמור, לאחר אישור תמ"א 38, אושרו עדכונים ושינויים שונים לתכנית.
עדכון חשוב לתכנית שאושר בתחילת השנה הקודמת (ביום 04.02.2010) קובע כי ניתן להרוס את המבנה הישן ולבנות מבנה חדש במקומו.
לחלופין, התכנית מאפשרת את סגירת קומת העמודים המפולשת (בבניינים שבהם אין יחידות דיור בקומת הקרקע) ומילויה בדירות מגורים – זאת בנוסף לבניית הקומה הנוספת מתוקף תמ"א 38.
שטחי הקומות הנוספות במקרה זה יהיו שטחי הקומה הטיפוסית בתוספת שטחי ההרחבה של הדירות מתוקף התכנית.

בשל הקשיים הקיימים למימוש תמ"א 38, אשר העיקריים שבהם נימנו לעיל, קיימות יוזמות שונות למתן הקלות וזכויות בניה נוספות בעת מימוש תמ"א 38.
על כן, סביר להניח כי המילה האחרונה בנושא זה טרם נאמרה.

לדיירים – חשוב ביותר הוא לשכור שירותיו של איש מקצוע מטעמם אשר ילווה הפרוייקט וישמור על היותו כדאי גם לדיירים עצמם.