כאשר אב נותן הלוואה לבנו לצורך רכישת דירה, רצוי להכין הסכם מפורט, כי אחרת קיים חשש שהבן לא יזכה לפטור במכירה מהירה של הדירה

כאשר אב נותן הלוואה לבנו לצורך רכישת דירה, רצוי להכין הסכם מפורט, כי אחרת קיים חשש שהבן לא יזכה לפטור במכירה מהירה של הדירה

תפקידו של סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין הוא בין היתר לחסום שימוש לרעה בפטור ממס שבח באמצעות הענקת מתנות פיקטיביות. החסימה מתבטאת בתקופת צינון (בין שנה לארבע שנים) שעל מקבל המתנה להמתין, בטרם ימכור את הנכס, עם ברצונו לקבל את הפטור.

כאשר אב מעניק לבנו הלוואה לצורך רכישת דירה, יתכן ותסווג ההלוואה כמתנה ויראו את הבן כאיש קש לצורך קבלת הפטור ממס שבח, במיוחד כאשר הדירה נמכרת זמן קצר לאחר רכישתה.

בפס"ד מועלם (ו"ע 16810-04-10) הועלתה המחלוקת – האם כספים שקיבל העורר מאביו לשם רכישת דירה, מהווים הלוואה או מתנה?

סיפור המעשה, העורר רכש בפברואר 2009 דירה, מימון רכישת הדירה נעשה חלקו בהון עצמי, וחלקו בהלוואה שקיבל מאביו. כארבעה חודשים לאחר הרכישה מכר העורר את דירתו, וביקש פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49ב לחוק. העורר לא הציג למנהל מסמך כלשהו המעיד על קבלת הלוואה מאביו, או תנאי החזרת ההלוואה. יחד עם זאת, כשלושה חודשים לאחר המכירה, החזיר העורר לאביו חלק מכספי ההלוואה, כפירעון חלקי.

מנהל מס שבח טען, כי הכספים שקיבל העורר מאביו מקורם במתנה, שחלה לגביה תקופת צינון בהתאם לכתוב בסעיף 49ו לחוק והואיל והבן לא המתין שתקופת הצינון תחלוף, אינו נכנס לגדר הפטור ממס שבח.

ועדת הערר קבעה, כי המנהל לא הצביע על "ראשית ראיה" לביסוס טענתו, אי לכך קיבלה הוועדה את עמדת העורר על בסיס מהימנותו. דהיינו, שאכן מדובר בהלוואה, וזאת למרות שהבן לא הציג כל מסמך המעיד על קבלת הלוואה ותנאי החזרתה.

מאחר וביחסים בתוך התא המשפחתי, הנוהג בעולם הוא שקיים בדרך כלל אמון בין ילדים להורים, ולכן אין לצפות לאותה רמת פירוט כמו ביחסים עסקיים בין זרים. הוועדה קיבלה חיזוק למסקנתה, בעובדה שהעורר החזיר חלק מכספי ההלוואה לאביו, כפירעון חלקי. לפיכך, יש להעניק לעורר את הפטור ממס שבח.