בחלוקת בית פרטי אחד לשלוש יחידות דיור ינתן פטור ממס שבח רק לאחת היחידות

בחלוקת בית פרטי אחד לשלוש יחידות דיור ינתן פטור ממס שבח רק לאחת היחידות

חלוקת בית פרטי

בפס"ד (ע"א 4088/09) שניתן בימים אלה על ידי בית המשפט העליון נקבע כי, בחלוקת בית פרטי אחד לשלוש דירות, יוענק פטור ממס שבח רק לדירה אחת בלבד. בלא התייחסות לרישום בלשכת רישום המקרקעין או לאופי הנכסים השכנים או לעובדה שהנכס במקורו היה יחידה אחת שחולקה באופן מלאכותי ופנימי לשלוש יחידות.

דובר שם במערערים בעלי נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין כבית פרטי, אשר לו שלוש קומות (מרתף, קומת קרקע, וקומה ראשונה). המערערים ביצעו בנכס שינויים פנימים, כך שלאחר השלמת השינויים הושכרה כל קומה בנפרד לשלוש משפחות שונות, במטרה לקבל דמי שכירות גבוהים יותר. המערערים מכרו את הנכס בכפוף לחוזי השכירות ואגב כך ביקשו פטור ממס שבח לנכס כולו. לאחר שהמשיב שלח נציג מטעמו לבקר בנכס הוצאה שומה אשר העניקה למערערים, פטור בגין יחידת דיור אחת (הגדולה מבין השלוש). בגין שומה זו הוגש ערר שנדחה על ידי הוועדה שקבעה, שהמשיב צדק בהחלטתו מאחר ומבחינה תפקודית כל קומה "שימשה" בפועל כיחידת דיור נפרדת.

ביהמ"ש העליון קבע כי,  טענתם העיקרית של המערערים היא, שהוועדה התבססה על מבחן ה"שימוש" ולא נתנה דעתה למבחן האוביקטיבי שנקבע בפסיקה להגדרת "דירת מגורים". לשיטת המערערים מדובר בבית אחד היות: ואין הפרדה פיסית בין הקומות, המרתף אינו בנוי באופן כזה שישמש כדירת מגורים, אין דלת כניסה לקומה הראשונה, בנכס ממ"ד אחד, והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין כיחידה אחת.

בית המשפט העליון דוחה טענות המערערים, וקובע כי, המחוקק קבע שני מבחנים חלופיים לבחינת היותה של דירה "דירת מגורים" כדלקמן:

  • המבחן הראשון – מבחן השימוש.
  • המבחן השני – מבחן האובייקטיב הבוחן האם הדירה מיועדת לשמש למגורים.

שני המבחנים הם מבחנים עצמיים, כלומר, די בהתקימו של אחד מהם כדי שהדירה תוגדר כדירת מגורים.

בית המשפט העליון קובע כי במקרה זה התקיים מבחן השימוש, היות והנכס הושכר לשלוש משפחות שונות, ולאור העובדה שבנכס הותקנו שעוני מים וחשמל פנימיים  (על מנת לחלק את הצריכה בין השוכרים), והארנונה חולקה לפי החלק היחסי של כל שוכר, וכאמור לעייל הנכס נמכר בכפוף להסכמי השכירות.

עוד מוסיף בית המשפט, כי גם המבחן האוביקטיב מתקיים במקרה דנן. ראשית, קובע ביהמ"ש כי המבחן האובייקטיבי אינו מתייחס לרישום בלשכת רישום המקרקעין או לאופי הנכסים השכנים, אלא בוחן האם הדירה הספציפית בנויה באופן כזה המאפשר מגורים. שנית, ביום מכירת הנכס כל אחת משלוש הקומות תיפקדה במובן הפיסי, כדירת מגורים לכל דבר ועניין ולפיכך קיימה את תנאיו של המבחן האובייקטיבי.

ראוי לציין, כי במקרה זה המשיב הלך לקראת המערערים, בכך שהעניק להם פטור בגין הדירה הגדולה מבין שלוש הדירות, ועניין זה מהווה פיתרון הולם למקרה.