החלטת מנהל 1184 – עיקריה וחשיבותה ותיקונה ע"י החלטת מנהל 1186

החלטת מנהל 1184 – עיקריה וחשיבותה ותיקונה ע"י החלטת מנהל 1186

פיצול מגרש

בשלוש עשרה השנים האחרונות חלה במדינת ישראל מגמת רפורמה בנושא מנהל מקרקעי ישראל מאז הקמת "ועדת רונן" ב-1997 ע"י אריק שרון שהיה בזמנו שר התשתיות, אשר המליצה על ביטול המנהל והפרטת הקרקעות.

החלטת מנהל שמספרה 1184 מיום 12.3.2009 הינה עוד אבן דרך בפרוק התלות בין המנהל וחוכרי הקרקעות. ההחלטה עוסקת בגביית דמי היתר עבור אישור לחוכר המבקש תוספת בניה או פיצול מגרש עפ"י תב"ע בתוקף או שינוי ניצול/יעוד בקרקע המוחכרת ע"י המנהל.

שווי קרקע מושפע מיעודה, כך גם קרקע מוחכרת ממנהל מקרקעי ישראל שהותר השימוש בה למטרה מגורים והחוכר מבקש להשתמש בקרקע למטרה אחרת או רוצה לבקש תוספת בניה מעבר למה שהותר לו בהסכם המקורי, או רוצה להשביח את הקרקע ע"י פיצולה למגרשים עפ"י תב"ע, עליו לקבל את הסכמת המנהל. הסכמה כזו כמובן מלווה בחיוב של החוכר בדמי היתר. (אלא אם נמצא באזור עדיפות לאומית ובאזור קו העימות אז המנהל לא יגבה דמי היתר מלבד שינוי יעוד ).

בבניה רוויה (בניין שבו לפחות 2 קומות ולפחות 4 יח"ד) המנהל לא יגבה דמי היתר בגין תוספות בניה.

מתוקף החלטה 1184 בעת תוספת בניה לקרקע למגורים נמוכה הוגדל הפטור מדמי היתר בגין תוספת הבניה שמעבר ל – 240 מ"ר (שינוי להחלטה 1160 שבה הפטור היה בגין תוספת הבניה שמעבר ל – 160 מ"ר).

 

כלומר, במידה וחוכר בעל חוזה חכירה מהוון בבית צמוד קרקע מעוניין להרחיב את שטח ביתו מ – 80 מ"ר ל – 200 מ"ר לא יגבה המנהל דמי היתר עבור הבניה בגין 240 מ"ר לכלל הבניה, אלא יגבה על התוספת שמעבר לה, כלומר 31% (שיעור דמי ההיתר) מערך התוספת של 40 מ"ר (זכויות הבניה הנוספות שמעבר ל – 240 מ"ר). בנוסף, דמי חכירה מהוונים בגין התוספת מעבר למה שהותר לחוכר בחוזה החכירה המקורי יגבו בשיעור מלא מהמטר הראשון (שונה ע"י החלטה 1186, יפורט בהמשך).

תרחיש נוסף לבעל חוזה חכירה מהוון שרוצה להוסיף יח"ד אחת במסגרת המותר, לא יהנה מניוד זכויות מהיחידה המקורית וישלם 31% (שיעור דמי ההיתר) על התוספת שמעל 160 מ"ר מכלל השטח הבנוי.

בקרקע למטרת תעסוקה, יגבה המנהל דמי היתר עבור תוספת הבניה בשיעור של 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות.

אף על פי כן, במצב בו חוכר בעל חוזה חכירה לא מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע המנהל יגבה דמי היתר בשיעור של 25% מערך התוספת שמעל 160 מ"ר ויעדכן גובה דמי חכירה שנתיים בהתאם.

בקרקע למטרת תעסוקה, שיעור דמי ההיתר יהיה 25% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות ודמי החכירה יעודכנו בהתאם לתוספות הבניה.

עבור שינוי יעוד או ניצול יגבה המנהל דמי היתר בשיעור 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי יעוד או ניצול.

עבור פיצול מגרש יגבה המנהל דמי היתר בשיעור של 31% מערך הקרקע של המגרשים שיווצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.

החלטת מנהל 1186 מיום 28.12.2009 מתקנת את החלטה מס' 1184 בהגדרת פיצול המגרש ובהגדרת אופן ומידת גביית דמי ההיתר ודמי חכירה מהוונים לעניין תוספת בניה.

בהגדרת פיצול מגרש מתקנת החלטה 1186 ומדגישה שיוּתר לבנות מספר מבנים אחרים גדול יותר ולא שטח בניה גדול יותר.

לעניין גביית דמי היתר ודמי חכירה מהוונים, החלטה 1186 יוצרת חיתוך של עד 280 מ"ר מגרש ומעל 280 מ"ר מגרש.

כלומר, במגרש ששטחו עד 280 מ"ר ולחוכר חוזה חכירה מהוון, לא יידרש בתשלום דמי היתר למנהל עבור הזכויות שהוגדרו בתכנית בעת ההקצאה. המנהל יגבה דמי היתר (לפי החלטה 1184) ודמי חכירה מהוונים במקרה זה רק עבור תוספת בניה מעבר למלוא הזכויות בתכנית בעת ההקצאה.

במגרש ששטחו מעל 280 מ"ר ולחוכר חוזה חכירה מהוון, יגבה המנהל דמי חכירה מהוונים עבור תוספת הבניה מעבר למה שהותר לחוכר בחוזה החכירה המקורי ויגבו בשיעור מלא מהמטר הראשון.

לאחר מיצוי זכויות הבניה עפ"י התכנית בעת ההקצאה ותשלום דמי ההיוון כאמור, יגבה המנהל דמי היתר מעבר למלוא הזכויות בתכנית בעת ההקצאה (כמפורט לעיל לפי החלטה 1184).

החלטות אלו מקטינות את התלות של החוכרים במנהל ופוטרות אותם מהצורך להיזקק לאישור המנהל בבקשות להיתר בניה חדשות במידה וקיים מבנה, חוזה חכירה בר תוקף ושטח המקרקעין אינו עולה על 20 דונם.

חיים מסילתי,

ההסתדרות 30, פתח תקווה

הכותב הינו עו"ד ושמאי מקרקעין