שיטת חישוב היטל ההשבחה

שיטת חישוב היטל ההשבחה

הדרך השמאית לחישוב היטל ההשבחה – האם יש מקום לשינוי ?

עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין

השיטה הקיימת כיום – שיטת "המדרגות"

שיטת חישוב היטל ההשבחה הנהוגה כיום מכונה בשם" שיטת המדרגות". בשיטה זו מחושבת ההשבחה נכון למועד אישורה של כל תכנית ותכנית תוך שהיא מוצמדת (לפי מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, לפי הנמוך) למועד דרישת החיוב מאת הועדה המקומית.

שיטת המדרגות ניטרלה בפועל עליות מחירים שנבעו שלא כתוצאה ישירה מאישורה של תכנית.

השיטה דרשה משמאי מקרקעין להתחקות אחר רמת המחירים הרלוונטית למועד אישורה של כל תכנית ותכנית ולחשב לפיה את ההשבחה. מלאכה שמאית זו הינה מלאכת מורכבת אולם מביאה לתוצאה צודקת ככל שהדבר נוגע לקשר הנדרש בין ההשבחה לבין אישורה של התכנית המשביחה.

השיטה זכתה לגיבוי על ידי נשיאת בית המשפט העליון בייניש בפס"ד פמיני שם קבעה כי התכלית העומדת ביסוד היטל ההשבחה מבוססת על רעיון של צדק חברתי לפיו מן הראוי שבעל מקרקעין שהתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית של רשות הציבור ישתף את הציבור בהתעשרותו זו.

נקבע כי צריך להתקיים קשר סיבתי ישיר בין הפעילות התכנונית שבעקבותיה מחויב בעל המקרקעין בהיטל ובין שווים של המקרקעין לפיה מחושבת ההשבחה.

השופטת מצאה חסרון בהרחקת המועד הקובע מההליך התכנוני בכך ששיטה זו "כוללת בגדר חישוב ההשבחה את כל העליות הכלליות בשווי השוק של המקרקעין, אף כשאלה אינן נובעות כלל מן הפעילות התכנונית המשביחה".

 

מה יביא השינוי המוצע במועד הקובע למועד המימוש?

ברפורמה המתוכננת בפרקים הכלכליים לחוק התכנון והבניה (1965) מוצע שינוי במועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה. על פי השינוי תחושב ההשבחה כולה במועד אחד הוא מועד מימוש הזכויות בפועל, זאת ללא כל קשר למועד אישורה של התכנית המשביחה.

 

להלן עיקרי השינוי:

כל מימוש יחייב שומה חדשה – נכס שמומשו בו חלק מהזכויות ב – 2016 ושולמה השבחה בגין מימוש זה, "יזכה" לשומה ולדרישה חדשה אם ימומש בו חלק אחר של הזכויות שוב ב- 2017, זאת על בסיס ערכי 2017.

 

התקדימים נעלמים – הוודאות שיצרה שיטת המדרגות (שומות השמאים המכריעים מפורסמות על תחשיביהן באתר משרד המשפטים) תיעלם שכן הזזת המועד הקובע ליום המימוש תימנע וודאות זו. התקדימים עליהם התבססו הנוגעים לדבר (הן הועדה המקומית והן הנישום) – ייעלמו אף הם.

עוצמת "המדרגות" – בשומות בהן עוצמת המדרגות שונה (מדרגה גדולה ישנה, מדרגה קטנה חדשה) -הדבר לא יבוא כלל לידי ביטוי שכן ההשבחה כולה תחושב נכון למועד אחד, הוא מועד המימוש.

חשיפה לרמות המחירים – היטל ההשבחה "חשוף" לתנודות השוק ולמחירים בו ובשוק עולה שווי ההשבחה עלול לעלות אף הוא. התיקון יביא לעליה של היטל ההשבחה גם בגין השבחות שאינן נגזרות דווקא מההליך התכנוני והקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית שבעקבותיה מחויב בעל המקרקעין בהיטל ובין שווים של המקרקעין לפיה מחושבת ההשבחה – יחלש ואולי אף ינותק.

חלוקה שוויונית או לא ? – במצב הקיים משלמים שני נישומים אותה השבחה בגין אותה תכנית (למעט הצמדה). במצב המוצע ישלמו שני נישומים על אותה תכנית ובגין אותו סוג מימוש (נניח מימוש מלא במכר) לפי מועד המימוש – דרישה אשר סביר שתהיה שונה.

לדוגמא : מוכר דירת גג בפתח תקווה ב – 2015 ישלם היטל שונה בגין תכנית הגגות ממוכר דירת גג בפתח תקווה ב – 2016 בגין אותה תכנית.

שומות פשוטות – במצב הקיים נדרשת אבחנה בין השבחות שהן חלק מההליך התכנוני לכאלו שאינן, זאת על ידי חישוב ההשבחה בשיטת "המדרגות". בשיטה המוצעת כל ההשבחה תחושב ליום המימוש – דרך החישוב השמאית יכול שתהא פשוטה יותר אולם השאלה האם דרך זו צודקת יותר?

בכל דרך חישוב נכון יהיה להסתייע בשמאי מקרקעין שכן גם דרך חישוב מוצעת זו אינה פשוטה לכשעצמה ומצריכה בדיקה שמאית מקצועית.

 

השיפור המוצע – "החישוב הנבחר כדרך המלך"

מחד, "שיטת המדרגות" נבחנה לעומק על ידי ביהמ"ש העליון ונמצאה ראויה וצודקת.

מאידך, השינוי המוצע אשר אמור "לשפר" שיטה זו, מעלים חלק גדול מיתרונותיה, חושף את גובה היטל ההשבחה לרמות המחירים בשוק וכשמדובר בשוק עולה מדובר בהיטל גבוה יותר שסביר שיחול על הצרכן הסופי.

השפעת העליה בהיטל ההשבחה על מחירי הדיור שנויה אף היא במחלוקת אולם אין ספק כי לפחות בטווח הקצר תושת העליה בהיטל ההשבחה, כולה או לפחות חלקה, על רוכשי הדירות.

 

ההצעה

בהוראות המעבר לתכנון המוצע קיימת אפשרות לנישום לבחור את דרך חישוב ההשבחה הנוחה לו, כך שהנישום יכול לשלם את ההיטל על פי השיטה הקיימת (מדרגות) משך זמן מסוים עד הכנס התיקון המוצע לתוקף.

הצעת כותב שורות אלה היא מתן אפשרות לנישום לבחור בדרך החישוב הנוחה לו. על פי הצעתי זו

יוכל הנישום, לאחר בדיקה שיבצע הוא באמצעות אנשי מקצוע מטעמו טרם פנייתו לועדה,  לפנות לועדה המקומית לאחר הבדיקה שביצע ולבחור בעצמו את דרך החישוב ההשבחה הנוחה לו.

כך תבוא לידי ביטוי "שיטת המדרגות" המוצדקת תוך שהתיקון המוצע מהווה מעין בקרה על שיטה זו ומונע מצב בו דרישת תשלום היטל ההשבחה מגיעה כדי חלק גבוה ובלתי סביר משווי הנכס עצמו עת מימושו.

הבחירה האמורה בין התיקון המוצע לבין "שיטת המדרגות" תשמור על גובה סביר של היטל ההשבחה לבל יגיע לאחוזים גבוהים ובלתי סבירים משווי הנכס תוך שהוא מתן אפשרות לנישום לבחור בחלופה הנמוכה יותר מבין שתי שיטות החישוב לתשלום היטל ההשבחה שפורטו לעיל תוך ביצוע בדיקה ראויה לדבר על ידי שמאי מקרקעין.

חישוב ההיטל לפי דרך החישוב הנבחרת יכול שיקל במשהו על רוכשי הדירות בכך שיוריד את נטל המס הכולל החל על המוכרים ומושת לא פעם דרכם אל הרוכשים.